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商业地产上半年整体承压互联网注入新生 TOD项目投资额超420亿资产证券化寻找新机
2020-07-13分类:信托 · 债券 / 资产证券化来源:长江商报

新金融网直播带货、线上商城、购物节、消费券、云招商……今年上半年,受疫情影响,居民消费活动减少,商业地产面临较大挑战。但随着互联网消费习惯变革,也为商业地产注入了新的发展动力。


  在实现增量的同时,商业地产企业也在拓展新的发展模式。在投资项目方面,今年上半年TOD项目(以公共交通为导向的发展模式)受热宠,万科、龙湖、保利、金地、金茂、招商等集体投向TOD项目。长江商报记者粗略统计,截至目前,全国TOD项目投资额累计交易额超420亿元。


  与之对应的,“类REITs”等资产证券化模式受到商业地产企业的关注,加速行业融资创新。


  《2020中国商业地产发展白皮书》认为,资产证券化是大势所趋。房地产信托投资基金作为地产领域投融资工具之一,以证券化方式盘活存量不动产,促进社会资本进入地产领域,对于商业地产企业的发展具有重要意义。


  白皮书指出,从长期看,商业地产企业也将借助互联网发展的东风,通过数字化发展逐步完善全渠道商业运营模式,提高经营质量和运营水平已成为行业发展趋势。


  互联网为商业地产注入新生


  今年上半年,受疫情影响,商业地产受到影响,市场整体承压。中国房地产指数系统商铺租金指数对全国重点城市主要商业街和典型购物中心商铺租赁样本的调查数据显示,今年上半年,我国主要商业街商铺和重点商圈(购物中心)商铺租金水平整体下滑。


  中国指数研究院发布的《2020中国商业地产发展白皮书》显示,在商业地产新房市场方面,今年1-5月全国销售面积同比下降23.1%,新开工面积同比下降14.8%,市场整体承压。在商业地产土地市场方面,今年1-6月,全国300城商办用地推出规划建筑面积11097万平方米,同比微涨2.1%;成交规划建筑面积8147万平方米,同比下降10.0%。


  与此同时,危机也加速了商业地产创新求变。


  疫情阻断了线下消费,倒逼购物中心线上营业。不少购物中心注册抖音号等第三方平台,或者联合商家直播带货。


  比如,凯德星商城,疫情期间推出线上扣点减免,加速商户入驻。截至目前,商城中超1000家线下合作商户同步进驻,实名会员突破1000万,可触达用户超1500万。4月,凯德星商城还上线“微信支付,以及自主直播平台“星直播”。同期,凯德华南区线上销售额环比3月大幅提升40%。“6.18”期间,凯德“星直播”3场直播的场均销售额突破百万元。


  7月7日,华润置地(01109.HK)披露,旗下购物中心及自有顾客服务平台“一点万象”平台正式上线支付宝小程序,把全国50余家万象城、万象汇商场服务“搬进”支付宝中。截至目前,上海、杭州、南宁等6座城市的华润万象城、万象汇已经入驻支付宝数字生活平台。支付宝方面称,双方合作小程序上线1天,吸引客流达2万,核销订单达40万,会员消费环比提升三成。


  TOD投资热、资产证券化寻找新机会


  除了增量,商业地产商也在谋求转变,寻找新的投资机会。


  在投资项目方面,今年上半年TOD项目受热宠,万科、龙湖、保利、金地、金茂、招商等集体投向TOD项目。其中,4月27日,引入深圳地铁,万科51.8亿元拿下佛山“香港城”TOD地块;广州地铁、中交城投豪掷百亿摘下广州、佛山今年首宗TOD地块;4月9日,“全球最美书店”落户榕城TOD之地;蓝绿双城联合体20.55亿夺杭州主城TOD地块;龙湖、金地联合体32.13亿竞得东莞茶山最大TOD项目;保利联合(7.10 +2.60%,诊股)体66亿元拿下虎门高铁站TOD地块;5月19日,龙湖武汉46.47亿元落地TOD天街项目;招商58.87亿元摘武汉硚口宗关TOD地块;6月4日,中国金茂50亿元签约武汉长江TOD综合体项目;成都轨道集团发布首张TOD地图,正式曝光首批16个TOD项目区域分布及项目特点等。


  上述项目,累计交易额超420亿元。


  所谓TOD项目是指“以公共交通为导向的发展模式”。其特点在于集工作、商业、文化、教育、居住等为一身的“混合用途”,使居民和雇员在不排斥小汽车的同时能方便地选用公交、自行车、步行等多种出行方式。


  随着中国城市轨道交通建设不断发展以及新型城镇化和土地高效利用概念的提出,TOD模式在行业掀起了一股浪潮。在该模式下,城市基础设施的投入带动土地增值,从而反哺城市,实现土地融资和城市基础设施投资之间自我强化的正反馈关系。但这也意味着,该项目开发周期长,整合能力和专业要求较高,同时需要大量的储备资源和较强的资本能力。


  也正因此,商业地产融资相应出现新的创新改变。值得注意的是,今年上半年,“类REITs”等资产证券化模式受到商业地产企业的关注。REITs(房地产信托投资基金)是指作为地产领域投融资工具之一,以证券化方式盘活存量不动产,促进社会资本进入地产领域,对于商业地产企业的发展具有重要意义。


  《2020中国商业地产发展白皮书》认为,资产证券化是大势所趋。业内人士指出,随着房地产“产销模式”逐步被“资管模式”取代,银行信贷与房地产金融资产属性的长短期错配将进一步显现,直接融资比例将大幅提升。未来不排除保险资金入场,TOD项目的长期性、稳定性收益恰是保险资金长期投资回报的最佳标的。


  数字化全渠道服务催生新格局


  疫情促使商业地产企业创新求变,在求变中企业更加注重对商业项目的运营及管理。


  某商业地产相关负责人在接受长江商报记者时表示,整体行业集中度越来越高,一二线城市商业土地资源越来越稀少,形成强者更强的局面。在该形势下,圈地运动已不再是重点,项目布局和良好的运营管理显得更加重要。从区域看,一二线城市优势依然明显。从模式上看,企业数字化全渠道服务,加速线上线下同步发展成为必然。


  该人士坦言,经过几十年发展,过去甲方只收租金,乙方经营的模式将成为历史,商业地产和商户共同投资联营模式将是未来趋势。


  《2020中国商业地产发展白皮书》预计,未来商业地产企业将加大线上营销投入和比重,推动营销模式持续升级,以平衡短期渠道受限为企业带来的经营风险。


  从长期来看,商业地产企业借助互联网发展的东风,通过数字化发展逐步完善全渠道商业运营模式,提高经营质量和运营水平已成为行业发展趋势。白皮书表示,5G技术的应用将加速商业地产运营的数字化转型、赋能商业智能新模式,也将为购物中心运营管理带来重大变革。


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